新北桃園工業地產,新北桃園廠房出售出租,新北桃園土地出售出租

一、 囤房稅2.0是什麼？何時會實施？為什麼要課徵囤房稅？

依據現行房屋稅條例，住宅用房屋分為「自住」、「非自住」，自住房屋3戶以內可享優惠稅率1.2%，第4戶起將視為非自住，稅率介於1.5%到3.6%，由地方政府決定是否採取差別稅率，俗稱「囤房稅」。財政部從兩方向祭出囤房稅修法，首先是從現行縣市歸戶改為全國歸戶，其次是調高非自住房屋稅率（囤房稅率），由現行的1.5%到3.6%提高為2%到4.8%。過去地方政府可視情況訂定，未來將要求皆必須訂定。

財政部將在9月底前將修法草案送行政院審查核轉立法院審議，盼立法院年底前順利完成修法，相關新制預定2024年7月實施、2025年正式開徵。

中央版和地方版囤房稅目標都是瞄準多屋族，主要是要回應居住正義的訴求，政策目標是希望鼓勵房屋有效利用。但為避免傷及無辜，財政部有排除適用較高稅率範圍的特定房屋。如果是全國單一自住，排除豪宅（標準由各縣市自行訂定）後，稅率從1.2降為1%，大約減稅6分之1。

二、 課徵囤房稅2.0預計會影響全台多少戶？課徵稅金會有多少？

財政部指出，修法後，全國歸戶將適用高稅率的有3大族群，包括出租未申報或申報未達租金標準、非自住用、空置未使用者，總計約有36萬戶房屋稅負增加，推估增加稅收為26億元。

但一定金額以下的全國單一自住房屋，稅率由現行1.2%調降為1%；出租申報所得達租金標準及繼承取得共有房屋者，稅率為1.5%至2.4%，合計約346萬戶房屋稅負減輕。自住房屋部分有328萬戶受益，減輕稅負24.35億元，出租且申報租賃所得達租金標準之房屋則是有18萬戶受益。

三、 財政部推出「房地合一稅」了，為什麼還要囤房稅2.0？兩者差在哪？會疊加嗎？

房地合一稅是交易稅，在買賣移轉時課稅，原持有房地在5年內出售，獲利將被課徵45％至35％的稅，藉此抑制短期投機操作。囤房稅是持有稅，欲藉由增加稅負，讓投資客把更多空屋釋出。

兩者沒有衝突，可以並行。但有學者認為，房地合一稅如果若沒搭配實施囤房稅，短期投資客將會延長囤房時間，等待5年後再出售，以規避房地合一稅的課徵，唯有兩稅同時實施，才能達到雙重效果。

四、 囤房稅2.0是用個人還是家庭來算？

房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，課稅範圍包括房屋及附屬於該房屋並增加其使用價值之建築物。每年5月1日起至5月31日止，由當地地方稅稽徵機關發單課徵，課徵的對象本來就是房屋持有人。所以囤房稅2.0也是用個人計算，針對個人名下持有的房產課稅，但個人名下可以同時有好多戶房屋，所以會收到多張稅單，稅單就是發給持有人，但計算基礎是用戶數。

五、 囤房稅2.0如何計算？

現行法規下，民眾持有的房產符合自住定義者，只要是三戶以內即適用自用住宅稅率1.2%；如果不符合自住定義的房產，即使持有一間也是要課囤房稅。囤房稅2.0版本，符合自住定義的三戶以內仍適用自用住宅稅率1.2%，但是第4戶起就會被視為是「非自用住宅」，被課囤房稅。

舉例來說，依現行規定，例如某甲在台北持有自用住宅3間，在高雄擁有非自用住宅2戶，台北的3間就是用自用住宅稅率，高雄的2間是用非自用住宅稅率，未來視高雄調高稅率之後跟著加重稅負。

另一例子，某乙分別在台北持有3戶非自用住家用房屋、高雄持有3戶非自用住家用房屋，改採全國歸戶後，這6戶房屋統統會被課囤房稅2.0，稅率由現行的1.5%到3.6%提高為2%到4.8%。

六、 囤房稅2.0「非自住稅率」最高達4.8%，請問會按實價課徵稅率嗎？

房屋稅的計算公式是：

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）

核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

也就是說，並非按照房屋目前的實價課徵，而是用「現值」，現值是要依核定的單價來計算。

七、 課徵囤房稅2.0對民眾有何影響？

課徵囤房稅2.0，是對持有非自住住家用房屋的囤房族。不過，可能會有外溢效果。

房仲業者說，此舉雖符合量能課稅原則，但抑制房價效果有限，也可能產生租金轉嫁效應。也就是房屋持有成本上升後，房東會把上漲的房屋稅灌進房租。

另外一個可能影響是，有些偏鄉的房子由多人繼承，在總歸戶的角度來看，即使只持有部分持分，都算成一戶，要計算房屋稅，有可能造成偏鄉的房子被拋棄繼承。但這部分財政部已訂出例外條款，針對繼承取得共有房屋，稅率區間從1.5%~3.6%調整為1.5%~2.4%。

八、 各縣市囤房稅研擬調整狀態為何？

房屋稅屬地方稅，自2014年修正「房屋稅條例」後，授權地方政府可視縣市狀況，按房屋所有人持有的非住家用房屋訂定差別稅率，區間在1.5%至3.6%，實施多年以來，共有10縣市已採差別稅率，按上路順序分別是，台北市、宜蘭縣、連江縣，台中市、桃園市、台南市、高雄市、新竹縣、新竹市、屏東縣都是去年7月啟動。目前六都僅剩新北市尚未訂出囤房稅。其餘12縣市仍採最低稅率1.5%課徵。

實施囤房稅2.0後，差別稅率級距仍由各縣市政府自行訂定。

財經中心、政治中心/整理

房市示意圖。 記者游智文／攝影

南俊國際（6584）召開董事會除通過第3季財報，單季轉虧為盈，此外，為活化資產，預計處分中壢工業區土地，法人以附近實價登錄價格推估，公開標售底價有機會落在11～12億元區間，可望挹注稅前3億元以上的資本利得，每股貢獻將近半個資本額。

南俊國際陸續取得CSP訂單，目前陸續出貨兩家美系大型CSP客戶產品，同時，董事會因應地緣政治風險及強化全球布局，決議投資美元1,500萬元設立越南子公司，第一期預計在2024年第1季將承租廠房，第2、3季設備導入後第3季量產；第二階段則是購買土地及自建廠房，預計明年第2季完成購置，第3季興建廠房，2025年第4季完工，屆時，原本租用的廠房停租，生產線將全數移往新廠投產。

由於產能移轉，董事會也通過處分中壢工業區土地，將採公開標售方式辦理。中壢工業區土地佔地約2,770坪，當年取得成本約8.7億元換算每坪約31萬餘元，而以附近實價登錄來看每坪至少40萬元起跳，法人認為，公開標售底價有機會上看11~12億元區間，稅前資本利得有機會挑戰3億元，以目前資本額6.56億元計算，每股貢獻接近5元，但實際還要看最終開標結果。

南俊國第3季單季營收3.47億元，稅後淨利0.18億元，每股盈餘0.27元，單季已經轉為獲利；累計前3季營收9.27億元，稅後虧損0.07億元，每股虧損收斂至0.12元，持續邁向全年獲利目標。



來源:工商時報-李淑惠

桃園市新屋區笨港里有業者將興建雞肉電宰與加工廠，引起居民反彈，擔憂影響環境衛生與交通，近300里民今赴農業部陳情。對此，業者回應，新廠將以歐美智慧現代化科技廠房、淨零碳排環境永續、提供在地就業及創造新屋地方新經濟等目標規畫興建，強調不會有汙染問題，會持續與地方溝通。

立委黃世杰、桃園市議員陳睿生、笨港里長黃建興今上午與里民一同到農業部陳情，他們提出地方擔憂點，包括水汙染、空氣汙染、衛生病原、交通影響、觀光衝擊等，更有居民認為設在媽祖廟旁有辱神靈。

他們強調，並非無理抗爭，而是懇求政府將沿海4個里範圍畫設為休閒專區，實現珍珠海岸政策，讓沿海成為桃園市特色濱海風景區，輔導電宰業者轉往合適區域設置，尋求地方與企業間的平衡點。

業者回應，他們長期戮力提供穩定優質雞肉食品，供國人安心消費，惟原有廠房規模已不敷需求，極需規劃興建新廠房，因應近年國內雞肉需求快速增加現況。

業者說明，雞肉需求快速增加，近8年來已成長40％，傳統屠宰場已難符合市場需求，本公司近年來投入雞隻生產流程資訊化，串接上下游供應鏈資訊平台，以智慧化生產模式，供應各式優質雞肉產品，因應各種料理需求。

業者表示，新廠房位於新屋區笨子港段，遠離人口密集區，占地近1公頃，鄰近台61線及台15線，減少平地運輸，動線避開當地習慣用路通行。本廠以智慧化產線、低碳轉型及環保永續等目標設計，未來將以智慧管理模式營運，以智慧科技所打造的電宰場，採用智慧換氣系統與空氣淨化設備，不影響空氣品質。

業者說，新廠區內的隔離綠帶，占總面積約42％，大幅超過法規要求，並將種植超過400棵樹減碳，維護生態循環，汙水排放將嚴格管理，符合放流標準後排放，排放口避開周圍農業灌溉渠道及周遭農地，不會有民眾擔心水質汙染問題。另將設置水循環系統，包含雨水回收及中水回收系統，回收水循環應用在洗盥、景觀植栽、道路及清潔等。

業者強調，新廠房將與北台灣近百座契作養雞農場合作，由農場端直送做電宰、精緻分切與加工，提供新鮮國產雞肉，確保農民權益，並為當地居民創造就業機會，同時也會積極參與地方公益及支持當地文化盛事。針對地方民眾疑慮，於新廠房申設過程將持續積極與地方溝通說明化解疑慮，爭取地方支持，以完成新廠房設置。



報導者:文/蔡明亘

版面來源:中時即時

工業地產市場夯！商仲顧問公司最新統計，今年前十月全台工業地產交易金額達715億元，包辦整體商用不動產市場34％的成交量，最強熱區為新北市、桃園、新竹，交易金額分別達208億、195億與87億元，囊括全台68.5％的工業地產市場。

儘管經濟景氣疲弱，但工業地產市場依然獨佔鰲頭，在科技業自用需求帶動下，成交動能維持在高檔水準。第一太平維維斯昨天公布最新統計，前十月全台工業地產交易金額715億元，其中最強熱區為新北、桃園與新竹。

第一太平戴維斯表示，新北、新竹，辦公與研發空間升級動能強勁，以廠辦交易為大宗；桃園則以生產製造為主要需求，7成工業地產交易為廠房與工業用地，金額近150億元，連續3年排名全台榜首

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，桃園的產業發展特性、交通優勢與重大發展，強化廠商擴廠的信心，且桃園更是物流和零售業最青睞的城市，近年大型物流倉儲園區積極卡位，包括電商龍頭富邦MOMO的北區物流中心、統一集團將在楊梅建置北部倉儲物流園區，近期大舉進軍台灣的韓國電商酷澎正規劃在桃園設立第三座物流中心，顯示桃園是零售業自建倉儲或專業倉儲物流業者布局重心，成為桃園工業不動產的第二引擎。

第一太平戴維斯商用不動產投資部協理張峯樹表示，半導體、光學與電腦周邊設備業購地最為積極，推升今年工業土地行情穩步上漲。以工業地最熱門的桃園為例，發展成熟且大廠群聚的工業區，包括中壢、平鎮、大園、龜山等，地價漲幅都在4％～6％。



報導者:蔡惠芳

版面來源:工商時報 

之前談過市地重劃的概念，那有沒有什麼市地重劃的案例呢？有的，前陣子半導體裝置製造商艾司摩爾進駐林口的消息轟轟烈烈，它新設廠的地點便落在「 林口工一市地重劃區 」，侯友宜市長曾證實艾司摩爾第一期將投資 300 億元、約有 2,000 個員工會進駐，未來發展相當可期。

究竟為何會有「 林口工一市地重劃區 」？ 又有什麼魅力能夠吸引全球最大晶片微影設備市場的翹楚「艾司摩爾」進駐？而未來的林口區又會如何發展呢？以下將一一為大家介紹。

林口工一市地重劃區 / 林口工一工業區

「 林口工一市地重劃區 」座落於新北市林口區，前身為「 林口工一工業區 」，是早年為了解決北部地區工業用地不足而劃設的工業區。

然而時至今日，林口工一工業區遲遲未進行開發，造成大面積的工業土地閒置，再加上周邊多屬住宅區與學校用地，因此倘若至今仍維持傳統工業使用，便會有影響都市空間機能結構健全之虞。

因此， 2018 年市府便藉由「市地重劃」方式針對林口工一工業區進行整體開發，以活化閒置土地及帶動周邊發展，並且於 2022 年辦竣土地權利變更登記，完成市地重劃程序。

林口工一園區正名「新北國際AI+智慧園區」！

預計於 2023 年底完工的林口工一園區，因應產業需求及發展，將正名為新北國際AI+智慧園區。將以「先進研發、高階製造」作為招商策略，希望能夠吸引更多高科技產業聚集於此，加速產業轉型升級，為即將到來的AI世代做好準備。

💡延伸閱讀＞＞＞市地重劃是什麼？為什麼需要土地重劃？重劃費用？土地怎麼分配？

林口工一市地重劃區位置

林口工一市地重劃區總面積約 107.91 公頃，重劃開發經費約 52 億元，是雙北近年少見的大型重劃案！

林口工一市地重劃區位在「 林口特定區計畫（新北市部分）」，周邊多為保護區，而南側則鄰接林口啟智學校，面臨約 30 公尺寬的文化北路二段，道路的另一側多為住宅區與學校用地，大部分均未開闢。

林口工一市地重劃區使用分區

林口工一市地重劃區在定位上朝向「科技產業園區」及「專用區」發展，並增設相關服務設施，期望在臺北港與桃園國際機場串聯形成的雙港效應帶動下，使工商業持續且穩定發展。

林口工一市地重劃區將原本工業區的土地變更為「第三種產業專用區」及相關「公共設施用地」。

林口工一市地重劃區：第三種產業專用區

第三種產業專用區主要是採「大街廓」配置，結合新興產業及商業，創造產業研發及生產中心，以發展低污染及高科技產業，同時帶動供應鏈及產業之群聚，面積合計約 67.17 公頃，並且依使用性質區可再細分為以下三類：

土地使用分區

使用項目

1. 供核心產業所需之辦公、研發、後勤、教育訓練、技術性諮詢、客戶服務、行銷推廣等設施。


2. 不得設置生物科技業實驗室及易產生污染的生產線廠房。


3. 供支援性產業所需之相關設施使用。如一般零售業、一般服務業及餐飲業，但僅限於使用建築物之第一至三層、地下一層及頂層。

1. 供核心產業所需之生產廠房及相關設施使用。


2. 供非具污染性，且因基於產業供應鏈群聚需求之次核心產業，如機械設備製造業、塑膠製品製造業、金屬製品製造業。


3. 供支援性產業所需之相關設施使用，但不包含觀光旅遊產業。

1. 具有附帶條件的土地使用。將來申請建築時，需捐贈公共設施用地或捐獻代金，則容積率得調高為 210％，否則維持115%。


2. 容許使用項目同第三之二種產業專用區。

註：核心產業是指光學精密儀器產業、生物技術產業、電子通訊產業、醫療美容產業、環保（綠色）能源科技產業及文化創意產業。

資料來源：擬定林口特定區計畫（第三種產業專用區）細部計畫案

林口工一市地重劃區：公共設施用地

林口工一市地重劃區內的公共設施用地總共約佔 40.74 公頃，公共設施用地主要有以下四種：

1. 公園用地：
   
   配合自然河川地形劃設，供休憩及滯洪保水之多目標使用，且留設區內西北側原通往區外之道路，維持原有民眾出入之道路。


2. 綠地用地：
   
   為配合計畫區周圍陡坡地區留設帶狀及塊狀綠地用地，以作為未來開發行為的緩衝區。


3. 電路鐵塔用地：
   
   考量計畫區重劃後將採電路地下化，規劃 1 處電路鐵塔用地，以供作為台電電路地上轉接站使用；並基於將來開發後產業用電需求，劃設 1 處變電所用地，以利未來生產穩定發展。


4. 道路用地：
   
   主要道路部分，計畫區內將劃設一條寬度 20 公尺環狀道路，以作為連結主要聯外道路南北向之文化北路。
   
   而在次要道路部分，則會以兩條南北長條寬度 20 公尺道路作為聯通至區內之道路，於道路底部做囊底路以利迴轉，而成為區內的次要道路。

工一交通機能

林口工一市地重劃區具有良好的交通區位，距離捷運林口站僅 5 分鐘車程；距離臺北港 20 分鐘車程；距離桃園國際機場也只要 30 分鐘車程。此外，藉由國道一號高速公路，林口工一市地重劃區僅需約 20 分鐘便可輕鬆抵達臺北市、約 40 分鐘即可抵達新竹科學園區。

💡延伸閱讀＞＞＞機場捷運｜桃園機場捷運路線？機捷時刻表？老街溪站即將通車！

林口工一重劃區內道路主要以文化二路（ 30 公尺寬）、文化三路（ 30 公尺寬）及文化北路（ 40 公尺寬）為主，均為南北向之聯外幹道，可通往八里、桃園。而在次要道路部份，包括中山路、仁愛路與忠孝路，均為 30 公尺寬東西向聯絡道路；中山路可通往泰山區，而忠孝路主要沿中山高速公路一側，則可通往龜山區。

林口工一市地重劃效益

就土地使用而言，市地重劃將「增加土地使用效率」，不論是產權交換、土地調整、公共設施導入等，都將改善土地低度利用的情形。

對地主而言，儘管須提供抵費地來抵付重劃的費用，使得地主持有面積減少，但大部分地主最少都能繼續保有 55% 的土地。根據估計，重劃區內的土地平均公告現值，將從 14,700 元/平方公尺上升到 66,000 元/平方公尺，土地增值幅度高達 349% 。因此，對地主來說，雖然本來持有的土地面積相對減少，但卻可以讓土地變得更有價值。

最後，若對政府而言，政府可藉由重劃取得公共設施、減少財政壓力；而重劃後隨著開發商、產業、商家的進駐，政府更可隨之獲得相應稅收，進一步增加財政收入。

艾司摩爾進駐林口工一市地重劃區？有什麼利多？

艾司摩爾為什麼選擇林口工一？

究竟為何艾司摩爾選擇進駐林口工一市地重劃區？筆者認為與以下幾點原因息息相關：

1. 交通便捷優勢：
   
   林口工一市地重劃區鄰近機場捷運系統、桃園國際機場及台北港，而且由於鄰近國道1號林口交流道，因此不論前往臺北或是新竹均十分方便。
   
   另外，未來 105市道將擴寬高架化，可打通林口、臺北港交通，方便大型車輛進出。


2. 可開發土地面積廣闊：
   
   北部區域近年缺乏大規模的產業用地供給，即便有供給，但價格始終過高，而林口工一市地重劃區能提供大面積的產業用地，而且價格也相對其他地區合理。


3. 租稅優惠：
   
   配合新市鎮開發條例，進駐廠商將可享受最高 15％ 投資抵減及房屋稅、地價稅、買賣契稅等優惠稅率。

艾司摩爾進駐工一重劃區有什麼效益嗎？

第二個問題我們就會想知道，那艾司摩爾進駐林口工一市地重劃區又可以為區域帶來哪些效益呢？

1. 增加區域工作機會：
   
   艾司摩爾第一期將投資至少 300 億元的金額到重劃區內，估計將可吸引約 2,000 多名員工進駐，直接增加了當地的就業機會潛力。


2. 吸引產業聚集、達到產業群聚效應：
   
   艾司摩爾是半導體晶片製造設備－「曝光機」的主要供應商，獨佔了高端設備 EUV 極紫外曝光機的市場。它的名氣與產業將有望吸引周邊及下游產業陸續進駐重劃區內，達成產業群聚的效果。

💡延伸閱讀＞＞＞ASML 艾司摩爾（ASML）財報分析 2022 Q4

林口工一周圍建案

隨著林口工一市地重劃區開發完成，重劃區周圍的建案也緊鑼密鼓的籌備，除了已進駐的「森聯上上謙-森越」及「立軒天玥」， 2023 年第一季還有「長耀加」、「頤昌中山路案」、「聖基文林六街案」等建案籌備中，預售建案的平均單價大約是 45 萬元/坪。

林口工一預售建案

資料來源：樂居網，筆者彙整（資料更新時間：2023/9/15）

林口工一對周邊地區的影響

林口工一市地重劃區的開發能新增的產業人口數約有 21,000 人，這些產業人口通常會攜家帶眷遷移，連帶增加當地的居住人口，而為了服務這些居住人口，就會需要相對應的服務人員，因此林口工一市地重劃區所新增的人口數會遠大於 21,000 人，而人口利多也勢必將為林口當地的住宅、交通、公共設施帶來一定影響：

1. 住宅面影響：
   
   周邊地區的住宅需求將顯著增加，若住宅供給沒有調整，林口工一重劃區的開發將影響周圍房價；加上林口工一市地重劃區的定位是高科技產業園區，吸引的產業人口多為工程師等高薪階層，如此便可能讓周圍房價又更上一層樓（在竹北與南科就有類似情形）。
   
   不過，由於林口工一市地重劃區周圍仍有許多未開闢的住宅用地，若住宅用地能充分開闢、增加供給，那房市發展或許會相對較為穩定。


2. 交通面影響：
   
   交通壅塞一直是林口區長年來為人詬病的課題，特別是上下班的尖峰時間，林口交流道猶如大型停車場般壅塞。而未來重劃區開發所引入的人口更將帶來龐大的交通需求，倘若無相對應的配套措施，林口區將可能迎來更壅塞的窘境。


3. 公共設施面影響：
   
   人口大量增加對於公共設施的影響可能不如交通嚴重，一是因為林口工一市地重劃區本身亦有多種公共設施用底，如公園用地；二來是周圍的公共設施大部分均呈現未開闢狀態，若未來能配合重劃區開發步調進行公共設施闢建，便可維持區域內的公共設施服務水準。

【參考資料】

• 擬定林口特定區計畫（第三種產業專用區）細部計畫案


• 新北市政府地政局


• 新北市政府新建工程處(封面圖)