都市更新事業計畫是指對老舊社區進行重新開發，改善其居住環境和生活品質的行動。在都市更新事業中，「容積獎勵」是一個非常重要的政策。重點在將符合法規的建築面積以一定比例標準來提高，作為參與者與開發者的經濟效益與誘因。
然而，在都市更新事業中，容積獎勵上限的制定和公式的運用，會直接影響到容積獎勵的發揮效益，所以民眾會經常看到「容積率」、「基準容積」兩個專有名詞，但卻不知道是什麼意思？也不知道該如何計算，所以耕薪建設將就此議題進行詳細說明，為大家提供實用好懂的內容，讓民眾都能快速理解「容積獎勵」到底是什麼？公式如何計算？
一、什麼是都更容積獎勵？
都市更新事業中「容積獎勵」是指當符合“特定條件”的都市更新開發案，政府會給予額外的樓地板面積作為獎勵，可以是建築面積的增加、樓層數量的提升，而使開發者可以在原有基地上有更多興建空間。這項政策措施主要是為了在鼓勵都市更新計畫的推動，提升民眾與實施者（建商）的意願，以促進城市的發展和改善居住環境。
二、容積率、基準容積怎麼看？又該怎麼算？
容積率的高低對於都市更新事業項目的規模和發展潛力有著重要的影響。較高的容積率表示在相同土地面積下可以建造更多的樓地板面積，提供更多的使用空間和開發潛力。因此，高容積率可能對於實施者和投資者、民眾來說更具吸引力。
基準容積(或稱法定容積)是根據都市更新事業相關法規和規定，根據根據不同的使用分區類別與用途所設定的建築容積上限。實施者會需要參考當地縣市、區域的法規，確定相應的基準容積，再開始進行都更事宜。
1.容積率
容積率是指建築物在都市更新事業過程中所允許的建築容積與土地面積的比例。它是一個重要的指標，用於衡量在一塊土地上可以建造多少樓地板面積，容積率是無法以公式計算得出的，一切須依照各縣市政府機關規範。若民眾想知道自家的容積率，可以搜尋各縣市主管機關所發布的都市計畫規定確認。
>>> 各縣市政府的容積率規範參考
(1) 計算都更容積率公式
容積率應依照規定而非計算得出，但以土地面積X容積率可以得出基準容積(法定容積)。
(2) 建築物總樓地板面積
樓地板面積與容積不同，樓地板面積內包含許多免計容積項目，所以會大於容積。
(3) 土地面積
指都市更新項目所涉及的土地的總面積。
然而，容積率的計算和限制，通常會受到中央與各縣市政府的都市更新政策和法規約束，設定了特定的容積率上限，以控制建築物的規模、密度和對周邊環境的影響。都更實施者在進行都市更新事業項目時需要遵守這些限制並確保容積率的合法性。
2.基準容積
基準容積是指根據都市更新事業相關法規，所設定的一個特定區域或土地上允許的建築容積上限。它是根據當地的城市規劃和發展標準來確定的，以控制建築物的規模、密度和對周邊環境的影響。
(1) 計算基準容積公式
基準容積 = 土地面積 × 容積率
(2) 土地面積
基準容積的計算通常是以一塊土地或特定區域的總面積為基礎。
三、都更「容積獎勵」項目 申請上限、公式算法
都市更新獎勵共有13種項目，只要符合政府規範的標準或條件，都更實施者即可申請該項獎勵，來增加建築樓地板面積，但每個容積獎勵項目都有其上限，須符合之要件也不同，因此耕薪就為大家來一一簡化說明。
＊都更知識補充：
獎勵後的建築容積，「不得超過建築基地 1.5 倍的基準容積」，或是「不得超過各原建築容積加上該建築基地 0.3 倍的基準容積」。
但若有下列各款情形之一者，其獎勵後之建築容積得依下列規定擇優辦理，不受前項後段規定之限制：
- 實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於基準容積：不得超過各該建築基地0.3倍之基準容積再加其原建築容積，或各該建築基地1.2倍之原建築容積。
- 前款合法建築物經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全：不得超過各該建築基地1.3倍之原建築容積。
1.原容積高於基準容積
原有建物興建時間較早，當時可能還沒施行容積率與建蔽率規定，所以都蓋好蓋滿，因此原建物容積常有“高於”目前「法定容積率」的情況。這時候要申請「使照圖說」，請建築師協助檢核計算，並向各縣市主管機關申請確認原建築容積數額，經核定的數額偌大於法定容積，才能申請本項獎勵。
有2種計算方式，一種直接用核定的原建築容積申請，一種是申請法定容積的10%，至於用哪一種，當然就要看哪一種計算出來的數字比較大，對申請人比較有利。
舉例說明：
假設台北市某地面積300平方公尺，屬第三種住宅區，法定容積是225%，現況是5層樓公寓，經核定的原建築容積是800平方公尺。
【方案一】
直接用原建築容積800平方公尺申請，也就是可以得到的容積獎勵是800-(300*225%)=125平方公尺。
【方案二】
則可得容積獎勵是300*225%*10%=67.5平方公尺，這時候就是採方案一較為有利。
2.結構堪慮建築物
- 容積獎勵上限：10%。
- 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。
在都市更新事業中，「結構堪慮建築物」指的是原有建築物在結構方面存在較大的安全風險或潛在問題，需要進行檢測、評估和改善的建築物。這些建築物可能是老舊、年久失修，或者受到自然災害、地震等因素的影響，導致結構穩定性出現問題。
所以經政府建築主管機關依法通知限期拆除、強制拆除，或建物耐震性評估上評估有危險之虞、未達最低等級者、要限期補強或拆除者，才能給予相對應的容積獎勵。
結構堪慮建築物容積獎勵級距如下：
- 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除：基準容積10%。
- 經結構安全性能評估結果未達最低等級：基準容積8%。
3.提供公益設施
- 容積獎勵上限：30%。
- 容積獎勵公式算法：（扣除不計入的面積部分＝樓地板面積）×獎勵係數。
容積獎勵項目「提供公益設施」是指開發商在進行都市更新事業時，額外提供公共設施或服務作為獎勵措施。它們可以包括但不限於公園、綠地、社區中心、兒童遊樂場、停車場等，這些公益設施旨在回饋社區和提升居民的生活品質。
如果這些指定社會福利或公益設施，開發者將產權無償登記為“公有者”的話，上述的設施都可不計算在建築容積內，還能依中央「都更容積獎勵辦法」第7條公式計算給予獎勵最高上限30%。
4.協闢公共設施
- 容積獎勵上限：15%。
- 容積獎勵公式算法：公共設施用地面積 ×（都市更新事業計畫報核日當期之公共設施用地公告土地現值／都市更新事業計畫報核日當期之建築基地公告土地現值）×建築基地之容積率。
「協闢公共設施」是指都更實施者或地主同意在其土地上建設特定的公共設施，以增加社區的公共福利和便利性。就可以領取此獎勵。
5.文化資產保存
- 容積獎勵上限：無。
- 容積獎勵公式算法：上限依樓地板面積總和X1.5。
都市更新事業計畫範圍內的古蹟、歷史建築、紀念建築及聚落建築群，辦理整體性保存、修復、再利用及管理維護者，不會計入基準容積，並得依該建築物實際面積之1.5倍，給予獎勵容積。
6.綠建築
- 容積獎勵上限：10%。
- 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。
「綠建築容積獎勵」，主要是為了鼓勵都更實施者，在建築設計和施工過程中採用環境友好、節能減排的技術和工法，包括生態（Ecology）、節能（Energy）、減廢（Waste）與健康（Health）四大面向以降低對環境的影響並提高建築的永續性。
只要取得候選綠建築證書，將依下列等級給予獎勵容積：
- 鑽石級：基準容積10%。
- 黃金級：基準容積8%。
- 銀級：基準容積6%。
- 銅級：基準容積4%。
- 合格級：基準容積2%。
7.智慧建築
- 容積獎勵上限：10%。
- 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。
智慧建築其實是政府希望與綠建築結合，朝向智慧綠建築邁進，透過建物的設計和施工，應用先進的科技和智慧系統，以提升建築的功能性、效能和可持續性。
取得候選智慧建築證書，將依下列等級給予獎勵容積：
- 鑽石級：基準容積10%。
- 黃金級：基準容積8%。
- 銀級：基準容積6%。
- 銅級：基準容積4%。
- 合格級：基準容積2%。
8.無障礙環境設計
- 容積獎勵上限：5%。
- 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。
考慮到人們的無障礙需求，創造一個對於所有人包括行動不便者、長者和身障者來說都方便進出和使用的環境，是非常重要的，因而政府才推出此獎勵來鼓勵都更實施者。
採無障礙環境設計者，依下列規定給予獎勵容積：
- 取得無障礙住宅建築標章：基準容積5%。
- 依住宅性能評估實施辦法辦理新建住宅性能評估之無障礙環境：
9.耐震設計
- 容積獎勵上限：10%。
- 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。
在地震頻繁的台灣，建物的耐震程度會影響居住者的安全，因此都更政策也針對地震風險進行適當的建物設計和改善，以提高建築的耐震性能。政府會根據耐震設計的標準和要求，例如建築結構強度、構件設計、地震防護措施等，來確定容積獎勵的比例。
採建築物耐震設計者，依下列規定給予獎勵容積：
- 取得耐震設計標章：基準容積10%。
- 依住宅性能評估實施辦法辦理新建住宅性能評估之結構安全性能：
- 第一級：基準容積6%。
- 第二級：基準容積4%。
- 第三級：基準容積2%。
10.一定時程內擬訂「都市更新事業計畫」報核
- 容積獎勵上限：10%。
- 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。
108年5月15日修正「都市更新建築容積獎勵辦法」只要在一定內時間，擬訂都市更新事業計畫報核者，依下列規定就可給予獎勵容積：
- 劃定應實施更新之地區：
- A.修正施行日起五年內（113年5月15日）：基準容積10%。
- B.前目期間屆滿之次日（113年5月16日）起的五年內（118年5月16日）：基準容積5%。
- 未經劃定應實施更新之地區：
- A.修正施行日起五年內（113年5月15日）：基準容積7%。
- B.前目期間屆滿之次日（113年5月16日）起的五年內（118年5月16日）：基準容積3.5%。
11.一個以上完整計畫街廓，或土地面積達一定規模以上
- 容積獎勵上限：35%。
- 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。
都市更新事業計畫範圍重建區段，必須含一個以上「完整計畫街廓」，或「土地面積達一定規模」以上者，才可依下列規定給予獎勵容積。
- 含一個以上完整計畫街廓：基準容積百分之五。
- 土地面積達3,000m²以上未滿10,000m²：基準容積5% ；每增加100m²，另給予基準容積0.3%。
- 土地面積達10,000m²以上：基準容積30％。
＊而完整計畫街廓，依都市計畫相關規定。
12.協議合建
- 容積獎勵上限：5%。
- 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。
都市更新事業計畫範圍重建區段內，更新前門牌戶達20戶以上，並經過全體土地及合法建築物所有權人同意，決定用「協議合建」方式實施都市更新，就可以申請基準容積5%的獎勵容積。
13.處理舊違章建築戶
- 容積獎勵上限：20%。
- 容積獎勵公式算法：基準容積 × 獎勵容積率。
處理占有他人土地的舊違章建築戶，依都市更新事業計畫報核前「實測面積」給予獎勵容積，且每戶不得超過最近一次行政院主計總處人口及住宅普查報告各該直轄市、縣（市）平均每戶住宅樓地板面積，其獎勵額度以基準容積20%為上限。
＊舊違章建築戶，由直轄市、縣（市）主管機關認定。
「容積獎勵」是政府與都市更新事業實施者和民眾達成協議的關鍵元素，有明訂的法源依據，可以讓建物獲得最大容積的建蓋幅度，就能增加都市更新的意願與速度。而民眾若能再進行都更前，多瞭解一些制度面的東西，對於都更的推進與個人權益維護，都有相當的助益，幫助自己容積獎勵拿好拿滿！
耕建築團隊｜都市更新．建設，是致力於都市更新領域多年的台北建商，主要以「都市更新」、「危老改建」為開發模式，為客戶提供專業且多元的一站式全程建設服務。若對都市更新、危老重建有任何疑問、想了解更詳細的內容、進行專業評估、幫您都更或重建，都歡迎找耕薪建設！
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