房市熱推升 都市地價總指數連漲13期

根據內政部最新都市地價指數，本期總指數102.76，期漲1.58％、年漲2.76％，而且22縣市中有10縣市期漲幅超過1％。住宅區以桃園市期漲幅1.93％最大，商業區以台北市期漲幅1.96％最大。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕房市交投熱絡，建商積極補充土地庫存，進而推升地價，導致全國都市地價總指數連漲十三期（半年一期），且漲勢似乎沒有停止跡象。

本期10縣市期漲幅超過1％

根據內政部地政司最新都市地價指數，以去年三月三十一日為基期一○○，本期總指數為一○二．七六，期漲一．五八％、年漲二．七六％，而且二十二縣市中有十縣市期漲幅超過一％，包括六都、宜蘭縣、新竹縣、嘉義市以及金門縣。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，由該指數期漲幅、年漲幅可知，過去一年的房地產價格漲勢集中在統計後半段，也就是去年第四季到今年第一季。

住宅區以桃園期漲幅1.93％最大

本期全國土地買賣筆數逾二十八．四萬筆，期增四．三七％、年增十二．五五％。對照瑞普萊坊發布最新的土地交易報告，光是今年上半年土地交易額達八七一億元，又以高雄市買氣最強勁，上半年土地交易一一五億元、占全國比重約十三．二％。

北市工業、商業區地價漲幅 全台最大

觀察各土地使用分區指數變動情形，住宅區以桃園市期漲幅一．九三％最大，商業區以台北市期漲幅一．九六％最大，工業區則是台北市、台南市居期漲幅前兩名，分別為一．九九％及一．九三％。

報告分析，桃園住宅地價指數受到捷運建設、生活機能日趨完善，吸引人口需求增加，推升地價上漲；台北市商業區地價則受到大巨蛋完工啟用活化周邊商業效益，同步推升地價上漲。

工業區地價指數部分，台北市因內科、士北科及南軟等持續有企業進駐；台南市則受惠南科，導致產業用地需求增加，也推升地價上漲。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通膨讓新台幣變薄，也會反映在房價與地價上，加上台商回流對工業區的需求增加，帶動工業區地價走揚。

推動工業區立體化 桃園核定21案、增加1.7萬個就業機會

考量都會區工業用地有限，桃市府依據行政院核定「工業區更新立體化發展方案」。圖為桃園市長張善政。（資料照，桃園市府新聞處提供）

〔記者謝武雄／桃園報導〕考量都會區工業用地有限，桃市府依據行政院核定「工業區更新立體化發展方案」，於2021年底提出「桃園市工業區立體化方案」，截至今年6月底，桃園市共申請37案，核定21案，透過立體化新增樓地板面積近5.1萬坪，可帶來386億元投資金額及提供近1.7萬個就業機會。

桃園市工業區立體化方案申請要件為都市計畫範圍內之乙種工業區，或產業專用區且基準容積於240%以下者，申請基地依該方案公告適用範圍為限，今年初重新檢討方案內容，並於6月13日公告修正，受理期間至明年4月30日止，除新增「智慧製造」檢核指標外，亦就非屬產業自用申請者，增加「設置管理委員會」及繳納「保證金」等配套措施，滾動式檢討精進政策。

「桃園市工業區立體化方案」實施2年半，經統計申請立體化最多的都市計畫工業區為楊梅區，受惠產業別包括資通訊、金屬加工、醫療器材、紡織業等；有意投資業者，或是本地業者有廠房更新及擴廠需求廠商，可至桃園市政府經濟發展局官網查詢。

AI浪潮 激發新一波廠辦、倉儲需求

近幾年倉儲物流需求加大，國內外電商積極啟動物流中心設點計畫。（業者提供）

〔記者徐義平／台北報導〕AI浪潮促使科技業擴廠步伐越邁越大，但建新廠需要時間，在新廠還在蓋、現成廠房又稀缺下，只好將腦筋動到原本的倉儲空間，直接在倉儲空間上開拓新產線，原本的倉儲需求則對外尋求租賃空間。商仲業者指出，這樣的情況越來越多，帶動一波新的物流倉儲需求。

第一太平戴維斯資深協理沃仁方指出，近幾年倉儲物流需求加大，一來是國內外電商市場競爭激烈，二來則是半導體訂單龐大，現有產線無法滿足，只能透過擴廠及拓展產線才能消化。

不過，近幾年工業地價格已經漲上去，加上新建廠房需要時間，無法立即投產，部份科技業者將倉儲空間挪出來布設新產線，並向外承租適合存放產品的倉儲物流中心；因此，現行工業地產的趨勢，已從過往廠（廠房）、辦（辦公室）分離，進展到廠、倉（倉儲）分離。

除科技業因廠、倉分離而創造新一波B2B（企業對企業）的物流需求外，第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，近幾年國內電商積極在主要都會區附近擴展物流中心，加上國外電商蝦皮、酷澎陸續揮軍台灣，也需龐大B2C（企業對消費者）的倉儲物流系統來支援。

以酷澎為例，三年前來台時，已在大園承租一．二萬坪的物流中心，今年又在桃園尋找第三座物流中心，甚至提早啟動台中、台南與高雄的物流中心設點計畫，主要就是台灣的消費力道足以支撐。

丁玟甄指出，企業建廠自用偏好桃園市，物流業與零售業更積極在桃園開拓物流倉儲空間，包括電商龍頭富邦momo的北區物流中心、統一集團已在楊梅建置北部倉儲物流園區，其中倉儲物流需求甚至可說是桃園工業地產的第二引擎。

此外，隨著中央輔導農地違規工廠合法化，未來勢必出現一波新的設廠、物流等需求；著眼未來倉儲物流需求強勁，不少壽險業者早已布局倉儲物流中心，例如國壽與永聯合作、富邦人壽與momo合作，甚至南山人壽、全球人壽也搶進布局。

《傳產》土地市場賣破400億元 建商前進六都搶插旗

• 2024.06.14 


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• 17:16 


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【時報記者郭鴻慧台北報導】住宅市場發燒，建商購地推案信心度增強，總計今年前五月上市櫃法人土地市場已賣破400億元，較去年同期翻倍成長，建商前進六都積極搶地，又以新北市交易最旺，信義全球資產公司專家觀察，除建商購地推案外，企業購地自建也成為今年土地市場另一股交易動能。

據信義全球資產公司統計，今年1月至5月上市櫃法人於全台共砸下455億元購置土地及地上權，較去年同期漲幅達121%。信義全球資產公司總經理林三智分析，去年土地市場瀰漫觀望氣氛，全年交易量僅569億元，對比今年前五月土地交易已達2023全年近八成交易量，顯見建商購地信心度持續回升，又以亞昕出手最為積極，今年已投資共42億元於新北、台中購地。

觀察土地交易活動分布，最熱區由新北市拿下，累計交易達102億元，包括亞昕、愛山林、國泰、炎洲等建商，於林口、新莊、泰山等都有獵地足跡，總經理林三智說明，住宅市場買氣噴發，建商購地信心轉強，但台北市可開發大面積基地已不多，鄰近的新北市自然成為建商下手目標。

交易量第二名縣市為台北市，累計交易規模為85億元；第三名為台中市，累計交易規模為74億元。總經理林三智分析，指標建商鎖定重點重劃區積極覓地，華固建設就重金插旗台北、台中重劃區土地，以18億元布局北士科園區745坪土地，再加碼11億元買進台中14期重劃區千坪土地。

此外，隨著AI、半導體等科技產業急速成長，企業購地自建企業總部、產業園區需求增加，成為另一股土地市場交易動能，包括緯創資通及緯穎科技近期就以共20.84億元權利金取得潭美段五小段4,406坪土地地上權。

觀察今年建商購地可歸納出三項交易趨勢，其一，市區土地稀缺，資金實力雄厚的開發商，會持續進場評估精華地段具改建增值潛力的商業大樓、透天店面；其二，看好辦公市場成長，建商積極尋覓可開發辦公大樓的商業土地；其三，看好AI半導體指標企業進駐帶動區域人口紅利、推升購屋需求，建商逐科技園區、產業聚落布局土地成顯學。

3家中小企業擴大投資台灣 歐德斥資15.8億元桃園蓋新廠

投資臺灣事務所通過中小企業投資案，歐德傢俱投資15.8億元打造智慧化新廠。（記者林菁樺攝）

〔記者林菁樺／台北報導〕投資臺灣事務所今（7）日通過3家中小企業擴大投資臺灣，包含歐德傢俱、新台塑膠、金福企業，2企業金額超過15億元，國內傢俱大廠歐德集團預計斥資15.8億元於桃園沙崙產業園區興建新廠，單案投資額度最大。

歐德集團主要產品為德國進口系統板材家具、室內裝潢服務、青少年兒童床組、實木家具、木地板等，為能夠生產更多客製化系統傢俱，規劃增聘19名本國員工，投資15.8億於桃園沙崙產業園區興建新廠，設置智慧化產線、自動倉儲與智能管理系統，可進行生產排程與即時追蹤訂單。歐德傢俱新廠將優先使用節能設備，建置太陽能板及雨水回收系統，實踐企業永續經營。

新台塑膠公司是臺灣最大的循環包材供應商，近年更配合節能減碳政策，推廣減少使用紙箱等一次性包材。為了保持市場競爭力，新台塑膠將投資15.6億元於嘉義興建新廠，以及在中壢與嘉義既有廠區擴增產線，預計導入自動化設備與機聯網系統，提升生產效率與增進產能，逐步打造出「塑膠的夢工廠」。

金福企業已有超過50年的倉儲物流服務經驗，提供冷凍倉儲與保稅倉儲服務。近年宅配冷凍食品商機應運而生，金福企業規劃擴大投資，擬於高雄前鎮區興建智慧物流廠房，導入自動化倉儲系統，將設備資訊聯網進行數位化管理，提高物流處理量，另將設置太陽能發電設施等，本案投資金額近9.4億元，可創造8名本國就業機會。

目前「投資臺灣三大方案」已吸引1495家企業超過2兆2913億元投資，預估創造15萬2311個本國就業機會。其中「中小企業加速投資行動方案」已通過994家企業投資約4695億元，帶來3萬6422個就業機會，後續尚有17家企業排隊待審。

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央行最新打炒房 專家卻說「降溫效果有限」

圖/針對央行新制，專家建議首購族財務規劃應更保守，避免購屋因貸款出現變數。(示意圖)

新青安引燃房市過熱，官方祭出新一波打炒房措施。央行昨（13）日召開理監事會，決議利率凍漲，但加碼第六波房市管制措施，包括下調特定地區（六都與新竹縣市）第2戶的貸款成數從原先7成降至6成，自今（14）日起實施；以及調升存款準備率1碼作為因應。針對央行最新動作，房地產專家分析，直接受影響的將是換屋族與交屋族，換屋族需多備足自備款，而是否能抑制近期過熱的房市仍待觀察。

｜管控力道溫和 新青安放款恐趨嚴

根據《聯合報》報導，對於央行最新管制內容，台灣房屋副總裁周鶴鳴指出，央行並未擴大管制範圍，也未下修豪宅總價認定標準，管控力道較預期溫和。周鶴鳴亦強調，由於國內行庫的不動產放款集中度高，為防範景氣過熱，央行祭出第六波信用管制，展現對房市「居高思危」的示警意味，也為後續市場投下降溫變化球。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐則表示，下調貸款成數對市場有抑制作用，但由於管制區域，因此資金可能轉往非管制區布局，同時此次管制只對想買第2屋的六都暨新竹縣市的置產族影響較大，新青安的單一自住客並非抑制對象，因此首購族無須過度擔憂，但認為新青安放款及查核將趨嚴，建議首購族財務規劃應更保守，避免購屋因貸款不如預期出現變數。

｜衝擊換屋族、交屋族 預售可補額度或換約

信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，降低第2戶貸款成數至6成，受影響的將是換屋族和交屋族，換屋族需要多準備自備款。此外，若是幾年前買預售屋的民眾、名下還有房貸的客層，近期交屋時就可能容易出現資金缺口，方法一是想辦法補上額度，二則是繳交45%的房地合一稅來換約。

曾敬德補充，此次央行調升存款準備率的影響力比升息還大，可能會影響銀行放貸金額，未來要觀察銀行是否在放款時會更挑客戶，或者是在放款條件上不再給出過於優惠的條件。

｜房市可能緩步降溫 抑制房市有待觀察

住商不動產企劃研究室總監徐佳馨表示，此次央行透過調升存準率以緊縮銀根，遏止房市炒風，並加碼信用管制等「組合拳」來因應，等於關上非自用住宅的水龍頭，然而是否能抑制過熱房市有待觀察。

徐佳馨分析，不動產市場可能出現緩步降溫，針對2戶以上購屋人，無論是成屋或是即將交屋的預售，多少會出現打擊，進而有較多案量釋出；不過民眾期待的大幅修正，若今年股市仍維持這種基調，恐怕不容易。在調降成數上，央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客，由於這些買方將交屋，會直接面對核貸成數不足的問題，極可能因資金周轉不靈而低價賣出，讓市場交易量增加，有助緩解市場上供給不足情況。

｜投資客解套有方法 剛需擴大流向預售

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，央行雖劍指預售屋的多戶投資客，但房價已高漲，就算買方無法交屋、也不太可能低價賣出，檯面上已可以透過解約解套，或是運用其他管道進行借貸，前者會讓房子再回到建商手上，目前預售市場供不應求，等於讓建商再賺一次；後者則能讓買家再撐一段時間，因此價格很難出現「甜甜價」。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則表示，此次央行再度祭出第六波信用管制，其實了無新意，對市場降溫極其有限。其中預售屋不涉及房貸、授信問題，即便央行下藥再猛，在完工前也都不受信用管制牽制，所以可能使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢將更為擴大。若無其他有效管制工具上場，美國第三季的降息議題也來勢洶洶，預期台灣下半年成屋、預售市場仍是榮景，惟惜售、封盤的心態將使房市交易量成長走緩。

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建商狂加碼 全台土地交易量年增翻倍

圖/今年建商前進六都積極搶地，又以新北市交易最旺。

土地交易回溫，根據《經濟日報》報導，信義全球資產指出，住宅市場發燒，建商購地推案信心度增強，總計今年前5月上市櫃法人土地市場交易已破400億元，較去年同期翻倍成長，建商前進六都積極搶地，又以新北市交易最旺。觀察今年建商購地可歸納出三項交易趨勢，包括開發商進場具改建潛力的商業大樓、建商積極尋覓可開發的商業土地，以及建商逐科技園區、產業聚落布局土地成顯學。

｜前五月土地交易量已達去年八成

跟據信義全球資產統計，今年1~5月上市櫃法人於全台共砸下455億元購置土地及地上權，較去年同期漲幅達121%。信義全球資產總經理林三智分析，2023年土地市場瀰漫觀望氣氛，全年交易量僅569億元，對比今年前五月土地交易已達去年全年近8成交易量，顯見建商購地信心度持續回升，又以亞昕出手最為積極，今年已投資42億元於新北、台中購地。

觀察土地交易活動分布，最熱區由新北市拿下，累計交易達102億元，包括亞昕、愛山林、國泰、炎洲等建商，於林口、新莊、泰山等都有獵地足跡。交易量第二名縣市為台北市，累計交易規模為85億元；第三名為台中市，累計交易規模為74億元。

｜企業總部、產業園區成土地交易動能

林三智指出，指標建商鎖定重點重劃區積極覓地，華固建設就重金插旗台北、台中重劃區土地，以18億元布局北士科園區745坪土地，再加碼11億元買進台中14期重劃區千坪土地。此外，隨著AI、半導體等科技產業急速成長，企業購地自建企業總部、產業園區需求增加，成為另一股土地市場交易動能，包括緯創資通及緯穎科技近期就以共20.84億元權利金取得潭美段五小段4,406坪土地地上權。

觀察今年建商購地可歸納出三項交易趨勢，第一，市區土地稀缺，資金實力雄厚的開發商，持續進場評估精華地段具改建增值潛力的商業大樓、透天店面。第二，看好辦公市場成長，建商積極尋覓可開發辦公大樓的商業土地。最後，看好AI半導體指標企業進駐帶動區域人口紅利、推升購屋需求，建商逐科技園區、產業聚落布局土地成顯學。

財政部中區國稅局雲林分局表示，財政部113年1月31日修正發布「112年度營利事業所得稅結算申報案件擴大書面審核實施要點」（以下簡稱112年度擴書要點），修正排除「自有不動產租賃」（行業代號6811-12）及「不動產轉租賃」（行業代號6811-13）行業之適用，請該等營利事業依規定採正確之申報方式。

該分局說明，財政部基於個人與營利事業之租賃所得稅負衡平，112年度擴書要點修正排除不動產租賃（含轉租賃）業別的適用，如採推計所得應適用所得額標準33%或同業利潤標準淨利率38%核算，與個人按57%計算申報租賃所得之差異縮小為24%（=57%-33%）及19%（=57%-38%），減少納稅者利用轉換納稅主體規避稅負誘因，以維租稅公平並符合居住正義。

該分局進一步說明，營利事業如認前開推計所得額高於實際所得額，可依所得稅法規定按帳簿憑證及會計紀錄，採核實計算所得額，以反映實際盈虧。民眾如有任何疑問，可撥打免費服務電話0800-000321，該分局將竭誠服務。

新聞稿聯絡人：雲林分局 營所遺贈稅課 許嫚斯

電話：（05）5345573轉103

 

又合體！大潤發將進駐青埔IKEA

• 2024.05.24 


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• 03:00 


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• 工商時報 李麗滿

• 桃園高鐵


• 青埔


• 大潤發


• 林敏雄


• IKEA

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IKEA青埔店全棟出售回租二～六樓，買家是全聯。全聯董事長林敏雄年初透露，旗下量販通路大潤發將進駐IKEA青埔店一樓至地下一樓，已著手進入工程階段，這也是繼內湖、嘉義之後，大潤發與IKEA合作的第三店。

IKEA青埔旗艦店為母集團怡和集團旗下牛奶國際所開發，2020年牛奶國際向高鐵局取得桃園高鐵特定區1.38公頃50年地上權土地，結合IKEA宜家家居組成經營團隊，投資金額60億元並委託潤弘精密興建，打造總樓地板面積2.1萬坪、營業面積約9,000坪的商場，規模超過台中店，成為全台IKEA最大店，此次採出售再回租模式，據悉與母集團亞洲投資轉型「輕資產」策略有關。

牛奶國際控股所屬的怡和集團，在台灣投資原包括IKEA、頂好與Jasons超市、必勝客、肯德基等代理餐飲零售品牌等，年營業額一度高達350億元，2020年底頂好Wellcome與Jasons超市為台灣家樂福收購之後，IKEA即啟動輕資產策略，2021年承租大潤發內湖2店逾6,200坪賣場，2022年IKEA嘉義城市店就是以不及千坪店中店進駐大潤發。

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大潤發總經理陸晏德曾指出，與IKEA的合作，從內湖店延伸到嘉義店，未來還有桃園青埔店，其中內湖店更集結時尚購物科技生活的新型店，業績仍是全台店王；嘉義大潤發則同時結合宜得利、IKEA兩大日歐體系居家通路，三方業績互不衝突，還形成one stop living生活圈，整體業績與客單均大幅成長25％。

近期量販業母集團出手購買量販店不動產頻繁，除全聯為大潤發買資產展店外，台灣家樂福新東家統一集團今年以來就為家樂福積極尋點，2月更出手近25億元買下內湖家樂福土地，同時為家樂福準備台南開新店等，家樂福近年亦積極引進店中店，上周即有中原店重開幕引進親子遊樂園與酒條通等店中店，為24小時營業的中原店添全天服務柴火。

新青安、青安房貸利息差5萬 專家試算曝「這方案」比較省

• 2024.05.26 


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• 10:58 


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• 工商時報 曾宇平

• 房貸

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台灣景氣燈號連亮3顆綠燈，與轉趨熱絡的黃紅燈僅2分之遙，熱錢也帶動股市、房市，其中受惠新青安房貸政策，去年第四季國人平均房貸創逾970萬元新高，每三件房貸，就有一件事新青安，新青安真的好嗎？財經作家雨果試算新青安、青安房貸，結果青安房貸反而比新青安更划算，新青安在2年優惠期過後，總利息反倒多出5.3萬。

雨果指出，最近詢問了某家官股銀行，銀行提供了兩種貸款方案，一種是一般的銀行貸款，另一種是新青安方案。甚麼是新青安貸款方案呢？

財政部推出比之前「青年安心成家購屋優惠貸款」更優惠的「青安貸款精進方案」，被稱作「新青安房貸」。新青安房貸，與舊版最大不同的地方在於貸款額度從最高800萬提高至1,000萬，而貸款年限則從最長30年、寬限期3年，提高至40年、寬限期5年。

借款人需符合民法規定成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。換句話說，只要年滿18歲以上，購屋者的配偶與子女名下都沒有自有住宅，都可以申辦這項優惠房貸。如果借款人、配偶或未成年子女名下有共有住宅的持份，但建物持份面積合計未滿40平方公尺，仍可以申貸此項貸款。

新青安貸款利息補貼，貸款利率由政府補貼1碼（0.25%），加上原公股銀行減半碼（0.125%），利息補貼調升至1.5碼，政府補貼期間為三年。央行於2024年3月22日升息半碼，財政部表示就本次升息部分由政府再補貼半碼，時間從2024年3月27日起至2026年7月31日止。新青安貸款不受升息影響，維持現有利率。

此項貸款也並非限定第一次買房的首購族，只要符合貸款的資格條件，無論是第一次購屋，或是以前有房屋但已出售或轉讓，同樣可以辦理。

這次銀行提供的貸款方式有兩種，銀行一般首購方案目前利率為2.185%，最長年限為30年，寬限期3年，綁約2年。新青安方案在115年7月底前的利率是1.775%，之後位補貼的利率為2.275%，不須綁約。

雨果用貸款1千萬，貸款年限30年，不用寬限期，本息平均攤還，來試算兩種方案的差別：

一般首購方案，月還款金額為37,894元，30年後的總還款金額為13,641,805元，總繳款利息的部份就是3,641,805元。

採用新青安方案，假設從8月開始還貸款，有2年的時間可以用到新青安優惠利率，前2年期間的月還款金額為35,847元，優惠之後的月還款金額為38,198元，30年後的總還款金額為13,694,914元，總繳款利息的部份就是3,694,914元。

兩種方案的總繳款利息差額為53,109元，以一般首購方案的總繳利息較低。所以採用新青安方案，雖然一開始的2年可以每個月少繳2,047元，但2年後的月還款金額就會增加304元，總繳利息會多繳53,109元。

本來直覺新青安方案會比較划算，但補貼方案一過，銀行給的利率反而比一般房貸還高一些，總繳款金額反而變更高。銀行前面給的半碼優惠，後面就要回來了，對於打算把房貸繳完的人，看起來比較不划算。

雨果表示，由於新青安房貸不綁約，可隨時償還本金或轉貸，若是有打算在2～3年後換另一家銀行轉貸的人，可能申請新青安就會比較划算。

還有，新青安最高可以申請到40年，以40年試算，前2年的月還款金額是29,112元，2年後為31,632元，每個月差了6,500元至6,700元。想要降低月還款金額的人，用新青安貸款40年是比較有利的，即使貸款利率較高一點，之後想轉貸、提早還款、降低月還款金額，都比較適合採用新青安房貸。