國土法明年上路 非都農地變建地 符合「這些要件」就可以

2024/03/06 20:00文/記者朱語蕎

在國土法上路後，非都市農地只要符合條件，就可無痛變成建地。（記者林耀文攝）

國土計畫法將於2025年5月1日正式上路，施行近50年的區域計畫法也將配合落幕，未來非都市計畫土地在國土計畫法體制下，將改依國土功能分區進行土地使用管理。

新竹市政府提醒，若在編定為不可建築的非都市土地中，擁有既存實施建管前或公告編定前的合法房屋，符合條件即可持相關證明文件，向轄區地政事務所申請更正編定，提醒市民儘速申請，以保障自身權益。

地政處表示，民國63年區域計畫法發布實施後，各縣市的非都市土地在65年至74年間，陸續完成土地使用分區及用地類別編定作業，大部分的土地是按照當時的使用現況來編定。

但一筆土地中若只有部分土地已作建築使用、已依法完成基礎工程者或已領有使用執照者，則會以土地的主要使用型態來辦理用地編定，待未來土地所有權人申請分割後再予更正編定。

地政處舉例表示，王先生在民國60年間於竹市山坡地範圍內有一筆土地，大部分面積作農業使用，小部分土地有建築物作住家使用，並領有使用執照，因此在編定當時就會編為山坡地保育區農牧用地。

現今若其建築物仍然存在，王先生就可檢具編定當時合法房屋的證明文件，如水電證明、稅捐、設籍或房屋謄本、建築執照或建物登記證明等，經審核無誤後即可申請更正編定，並將分割出的土地變為山坡地保育區丙種建築用地。

地政處表示，非建築用地若要辦理更正編定為一般建築用地，應檢附非都市土地公告編定前或實施建管前的合法房屋證明文件，以新竹來說，應於73年10月15日以前已存在的合法建物，但如果「田」地目土地，已存在時間要提前至62年10月15日前，且用途必須是住家，也就是說房屋如果用途若是「農舍、畜禽舍」並不符合更正編定要件。

而非都市土地更正編定為「一般建築用地」要同時具備2項要件，分別為編定公告或實施建管前已為合法房屋的證明文件，以及實地勘查時確有合法建築物存在。

土地符合前述條件者，所有權人可向土地所在地的地政事務所提出申請，先由地政事務所審核後，再邀集相關單位現場勘測確認合法建物範圍，並報縣（市）政府核准後，即可完成更正編定。

收益型不動產成企業理財新歡 帶租約、售後回租各有優點

2023/08/23 23:57文/記者朱語蕎

高力國際分析，收益型不動產可帶來穩定租金收益，中長期也具有房地產保值效果。（高力國際提供）

近年個人理財盛行被動收入的觀念，國際間亦風行企業理財的觀念，除深耕本業營收獲利外，也將投資目光放在具創造被動收入的資產上，其中，收益型不動產不但可帶來穩定租金收益的現金流，中長期來看也具有房地產保值效果。

高力國際資本市場與投資服務部門副董事總經理黃正忠指出，收益型不動產就是購置如店面、商場、辦公室、飯店、甚至廠辦等類型的不動產，購買後可享有租金收益；而企業投資收益型不動產除租金可為企業創造被動收入外，也具有分攤本業營運風險的功能，更重要的是租金帶來的現金流，可以再轉作其他投資佈局的金流來源之一。

收益型不動產依租客性質大致分為兩種模式，一為買家購置已有既有租客的帶租約資產、二是賣方出售時直接回租，即一般所稱的售後回租。前者通常已經分層或分戶出租予多組承租人，若部分租約到期後將衍生招租、租金空窗及裝潢免租期等時間及人事成本。

後者則通常租期較長，10～20年不等，資產購入後立即就能帶來租金收入，並且由承租方自行管理與營運，對買家來說可省去相當大的招租及管理等成本及心力，同時通常會事先議定每3至5年調高租金，隨物價飛漲，還具有部分抗通膨的優勢。

黃正忠進一步指出，售後回租型的收益型不動產雖具有單一租客的風險，但若買家依以下三原則慎選標的，就能大幅降低投資風險：1.檢視承租方背景及營運模式是否具有長期穩定付租的能力，且回租租約內有無合宜的履約保障機制 。2. 周邊具有重大公共建設題材，具未來增值潛力。3.標的型態非特殊建物規格可以符合主流市場需求，如此若租客退租、亦容易再招租，甚至增值等多元效益。

近期市場上帶租約收益案的案例以立志開發購買新光一號基金的新光信義華廈較為知名、2021年中國人壽收購新竹豐邑雲智匯商辦大樓10個樓層、2020年國泰人壽購入位於桃園八德的廣豐新天地則為帶租約商場的代表性案例。

至於售後回租的近年案例則包括：2022年全球人壽以58億元買下新竹國賓大飯店與行政大樓、2021年中華郵政以6.33億元買下富信大飯店台中館、及2020年國廣興實業以11.75億元向李方集團買下皇家季節酒店南西館為指標型案例。

而目前高力國際也代理多件優質收益型不動產，地點橫跨北部、台南、高雄及花蓮。

桃園永安工業區 釋「1字頭」工業地標售

2024/03/02 12:25文/記者朱語蕎

高力國際近日受託辦理桃園新屋永安工業區土地公開標售，土地面積3729坪，標售底價1字頭。（高力國際提供）

根據高力國際統計，2023年全年工業不動產交易量未達900億元，回到2018年的交易量水準，其中桃園市表現仍然最為亮眼，全年總交易金額近300億元，占全台比重逾3分之1，顯見桃園市彙集產業鏈完整、海陸空交通系統便利、製造業人才充足等優勢，仍然是各類型工業廠商尋地擴廠的優先選擇。

高力國際資本市場及投資服務部董事洪煥哲指出，自2019年以來，因美中矛盾及新冠疫情的影響，反而使台灣享受產業紅利，由電子科技業領軍的各類型製造業受惠於全球供應鏈重組之轉單效應，外銷訂單金額屢創新高，為了因應產能擴張更是積極於全台獵地擴廠，也逐年推升工業地產交易價量俱升。

2023年總交易量雖呈現衰退，探究其主因來自工業地產供給稀缺，廠商難以覓得優質的工業土地，但各行政區的土地交易單價仍屢創新高，根據調查，觀音工業區已有數筆交易之土地單價突破每坪20萬元交易，其中土地使用類別屬於工業區丁種建築用地之物件釋出，更是工業廠商競相購置的目標，龜山、中壢等編定工業區之土地交易單價皆已突破每坪40萬元水準。

而高力國際近日受託辦理桃園新屋永安工業區土地公開標售，土地面積3729坪，位處三面臨路角地，標售底價1字頭。負責執行本案標售的高力國際資本市場及投資服務部資深經理任偉豪表示，本案土地使用類別為工業區丁種建築用地，容積率300%，有別於傳統農業區丁建土地僅限低汙染產業使用，工業區使用強度高，適用各類型工業廠商進駐。

交通方便，5分鐘即達61號快速道路，快速串聯大園、觀音、湖口等重要工業聚落。因近年優質工業土地供給仍非常稀缺，本案土地1字頭標售底價極具吸引力。

都市發展帶動農地周圍公共設施完成 農地農用還是得繳地價稅

2024/02/19 13:45文/記者林耀文

按土地稅法第22條第1項第2款規定，包括道路、排水系統、自來水、電力等4項設施建設完竣，農地雖實際供種植稻米、蔬菜、水果等農業使用，仍未符合課徵田賦的規定，仍應自公共設施完竣之次年期起改課地價稅。

老王從年少時期即在南部長年務農，隨著都市持續發展，眼看耕種的農地周圍地形地貌開始變化，地方政府去年已將耕種農地周圍的公共設施完竣，但老王農地仍一直作農業使用，稅務專家朋友卻提醒老王，今年農地恐將會被改課地價稅，讓老王一頭霧水，不是農地農用只會課徵田賦而非地價稅嗎？

屏東縣政府財稅局表示，已規定地價的土地，除了非都市土地依法編定的農業用地，及都市土地編為農業區、保護區、公共設施尚未完竣、依法限制建築、依法不能建築及公共設施保留地等土地，仍作農業使用，可課徵田賦(目前停徵)外，其餘都應課徵地價稅。

稅務專家提醒，按土地稅法第22條第1項第2款規定，都市土地公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者，可以課徵田賦；所謂公共設施尚未完竣，係指道路、排水系統、自來水、電力等4項設施尚未建設完竣而言，倘前開設施均全部建設完竣，雖實際供種植稻米、蔬菜、水果等農業使用，仍未符合課徵田賦的規定，應自公共設施完竣之次年期起改課地價稅。

閒置40年終露曙光 南崁五福國小預定地 啟動重劃

2024/02/20 22:53文/記者朱語蕎

南崁五福國小預定地閒置40年，今年市府已取得1.424公頃土地產權，使重劃負擔比率低於45%，將啟動重劃。（桃園市政府提供）

歷經40年閒置，桃園南崁的五福國小重劃案總算再次啟動，在市府都發局和地政局努力下，共取得1.424公頃土地產權，使重劃負擔比率低於45%，市府已於2日召開座談會啟動重劃作業。

南崁五福國小預定地位在油管路一段、五福路，原為文高用地，前經評估南崁地區已無設置高中需求，惟南崁、錦興、光明、南美等4國小皆已飽和，亟需增設1所國小。

為取得新設國小所需土地並保障土地所有權人權益，便辦理都市計畫變更，將3.45公頃文高用地變更為2公頃文小用地及1.45公頃住宅區，並以公辦市地重劃方式開發，於2019年經內政部都委會審議確定。

都市發展局表示，此案在2019年3月辦理土地所有權人座談會，但因多數地主反應重劃負擔比率過高，不同意辦理重劃，致本案作業延宕。

為有效降低重劃負擔，市府自2021年6月採取公告該用地為本市重大公共設施建設方式，以加速土地取得。

市府目前已取得1.424公頃土地產權，使重劃負擔比率低於45%，並積極展開市地重劃作業，未來土地所有權人平均可配回55%土地。

而教育局也將同步進行校園規劃，未來重劃完成並設校後，將大幅改善南崁地區國小就學品質及周邊公共設施服務水準。

買農地被「套繪」 退休移居夢碎 專家用這招解決

2024/02/16 11:19文/記者朱語蕎

農地被套繪其實有法可解，購買前要多加注意。（記者林耀文攝）

購買農地興建農舍，一直是很多都市人的夢想，還有可以耕作的農地，種菜自己吃，既休閒又養生，但購買農地其實陷阱一籮筐，如果買的農地已經被「套繪」，不但蓋不成農舍，還會讓農地的價值貶損，開心農場恐成廢地。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，日前遇到一名個案進行農地買賣，簽約完成後，依照標準作業流程，申請了農地農用證明、鑑界及無套繪證明，當一切都順利進行時，居然收到市政府建管處發函指出，該農地領有民國84年間，政府所核發之建照執照的案號，讓人跌破眼鏡。

鄭文在說，經查詢賣方，因為農地是繼承而來，所以完全沒有申請建照執照的印象，偏偏來函的公文，還有建照執照的號碼，不像是誤載所致，所以只好順藤摸瓜，正本清源查詢清楚。

經查詢該農地只有建照執照號碼，沒有核發使用執照，農地現場也沒有建築物存在，也不是農舍坐落之配合耕地，事證明確，應有機會解除該筆農地的套繪。

鄭文在表示，依照建築法第54條：起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六6個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。

起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為3個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。

也就是，雖然領有建照執照，但是沒有開工的事實，亦無展延紀錄，該建照失其效力，建管單位同意併案解除套繪，讓買賣雙方都鬆了一口氣，順利的完成了該筆農地的買賣登記，朝著都市農夫的夢想前進。

囤房稅2.0課徵指引出爐 建商、非自住稅率一次看

六都稅率最低3.2％起跳，非六都為2.6％，99％單一自住房屋適用降稅

• 2024.02.17 


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• 工商時報 傅沁怡

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財政部16日預告囤房稅2.0地方課徵參考基準，其中最受矚目的一般民眾非自住、非出租、非繼承（即囤房）稅率，全台分為直轄市和非直轄市兩組，六都稅率最低3.2％起跳；至於非六都最低稅率則是2.6％。

財政部把囤房稅課徵對象，分為即建商、特定房屋（出租和繼承取得）及一般囤房者三大類。一般囤房者是依房屋所在地及持有戶數計算稅率，法定稅率是2％至4.8％，依參考指引則至少介於2.6％至4.8％。

至於出租和繼承房屋是依戶數分三級課稅，並不會因房屋所在地位於直轄市或非直轄市而不同，四戶以內稅率1.5％、五至六戶稅率2％、七戶以上則適用2.4％稅率。

建商餘屋也不依全國歸戶數和房屋所在地區級距課稅，而是視「持有期間」分五級課徵，持有一年以內採最低稅率2％，持有五年以上才適用最高的4.8％。

財政部表示，相關設計是鼓勵建商視市場情況及衡酌將負擔的房屋稅稅負，調整售價加速出售，透過房屋市場價穩量增，希望讓購屋者能買到好屋。

全國單一自住的部分，稅率將自現行1.2％降至1％，財政部16日也公布排富條款，其中六都及新竹縣市為一組，排除自住應稅房屋現值前1％；其他縣市則排除自住應稅房屋現值前0.3％，估算有99％以上單一自住戶可適用。

財政部解釋，主要是新竹縣市高價宅行情不遜於六都，以排富條款算出的金額僅低於雙北和高雄。依財政部估算，全台適用單一自住優惠稅率的戶數共312萬5,533戶，會被排富去除掉的戶數僅2萬6,592戶。

囤房稅2.0今年7月上路、明年5月開徵房屋稅時適用。依財政部試算，加重囤房者負擔部分可增加稅收40.92億元、全國單一自住減稅部分則會有稅損23.6億元，合計推動囤房稅2.0可使稅收淨增加約17.32億元。

財政部16日也同步調整個人出售房屋財產交易所得計算規定，擴大高價房屋交易範圍，個人若出售2014年以前取得房產，台北市交易金額6千萬元、新北4千萬元、其它縣市2千萬元至3千萬元以上，即要依成交價而非房屋現值課稅。

5人搶區段共有土地等發財 專家揭：有這身分私下轉賣不違法

2023/03/31 10:59文/記者朱語蕎

共有土地轉賣，若買方也是該筆土地的共有人之一，就不必通知其他共有人。（資料照）

土地被徵收，但多個共有人中，有人想出脫，有人想接手，彼此想私下交易，認為必須先以存證信函通知其他共有人相當麻煩，又擔心沒通知道其他共有人惹來爭議官司，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，只要買方也是共有人之一，就不需要通知其他共有人了。

根據土地法第34條之1規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。而持分不動產買賣，通常在買賣契約成立後，會以存證信函通知其他共有人，請他們於函到15日內是否主張優先購買權，原買賣契約書才會繼續履行。如果共有人表示優先承購，屆時，原買賣契約書將由優先購買權人承受，繼續履約。

鄭文在說，之前曾遇到因為土地即將被區段徵收，因此同時有5位共有人都主張優先購買權，造成共有人搶購的榮景。

鄭文在提到，因為個案中買方也是該筆土地的共有人之一，根據土地法第34條之1執行要點第十ㄧ點共有人出賣其應有部分，只要買方也是共有人之一，自然不必通知共有人了。

鄭文在提醒，當收到法院強制執行的拍賣案件，若屬其中共有人，直接去法院參與投標，拍定後法院也不用通知其他共有人是否優先承買。如果是非共有人得標，法院就會主動發函通知其他共有人，是否主張優先購買權。

繼承祖產遇「公同共有」地政士揭複雜內幕 差點淪紙上富貴

2024/01/19 13:32文/記者朱語蕎

共同持分有分「持分共有」及「公同共有」，若是共同共有，就必需多一個程序，才能處分自己的土地。（資料照）

和家族親戚一起繼承到土地先別開心，要先了解此筆土地的共有型態，一般有分「持分共有」及「公同共有」等二種情形，持分共有可以處分自己的持分，如果是共同共有，就必需多一個程序，才能處分自己的土地了。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有個案是家族四大房各繼承阿公的土地，四大房各繼承了阿公土地的持分4分之1，前一陣子，大房的伯伯往生了，就由他的2位兒子繼承了大伯的所有權持分4分之1。由於大兒子長年在大陸經商，沒有回台灣奔喪及繼承該筆土地，小兒子就以繼承人之一的身份完成了繼承登記，也取得了土地所有權狀正本。

二房的長女得知他們完成繼承登記後，擔心該筆土地「肥水落外人田」，決定出資將該筆土地買回來，總價、付款方式都已經談妥。

鄭文在說，在申調該筆土地謄本，發現該筆土地是以「公同共有」方式登記所有權，該持分4分之1由2個所有權人公同共有，所以請求賣方務必2位共有人一併到場，才能辦理該次的所有權移轉。

買方認定的價格是該筆土地的潛持分8分之1，偏偏該筆土地的產權，和買方想像的不一樣，如果要買其中的8分之1必須請在大陸的大哥回台灣辦理「分割繼承」或是「共有型態變更」，讓他們倆各自取得8分之1的持分所有權，才能再辦理買賣所有權移轉；又或是請大哥一起出售該筆土地，那買賣的持分是4分之1非買方所說的8分之1。

賣方聽到後面有難色，因為大哥回台灣有相關難度，鄭文在建議，可由大陸海協會授權書的方式授權弟弟一併處分該筆土地，也可以由大陸海協會授權書繼續辦理「分割繼承」或是「共有型態變更」，讓兄弟各持分8分之1後，再完成後續程序。

官方統計出爐！一張表看新北市土地單價 竟逼近9字頭

2024/01/19 21:43文/記者張瀞勻

單價最高貴的就屬新北產業園區屬經濟部設立工業區，隨著機場捷運、捷運環狀線通車，增加交通便利性，地價上漲。

根據新北市政府統計截至2023年3月底工業區立體化方案審核通過共計59件，顯示新北市工業用地需求量相對較高，觀察近3年工業用地，發現土地交易量前五大區依序為汐止工業區、林口工一產業專用區、新莊化成工業區、八里台北港特定區及樹林山佳工業區，其中以新北產業園區最高，單價達到87.11萬元，新北市地政局指出，主要在於工業區立體化政策加上周邊新莊副都心、新莊北側知識產業園區開發推動下及機場捷運、捷運環狀線通車，增加交通便利性，地價上漲。

新北市針對2020~2023年第3季工業用地，針對行政區及價格進行量化統計，以交易量而言，汐止工業區土地交易量最高，主因近年市府將汐止社后、樟樹灣、保長坑及汐科工業區整合打造「大汐止經貿園區」，打造黃金走廊，研提工業區轉型變更為產專區，以促進產業升級轉型。區位又臨近南港、內湖科技園區，匯集國道一號、三號、五號與汐五高架系統，聯外交通快速且便利，因此整地需求增加。

其次的林口工一產業專用區近年因產業轉型被規劃為「新北國際AI+智慧園區」，將以「先進研發，高階製造」為招商策略，引進高科技、綠能、文創、醫療等新興多元產業進駐，已於2023年重劃完成，且鄰近桃園機場捷運系統及台北港區位優勢，將成為未來北台科技產業重心。

而單價最高貴的就屬新北產業園區屬經濟部設立工業區，鄰近國道一號、台64、65線且既有服務性設施完善，隨著工業區立體化政策加上周邊新莊副都心、新莊北側知識產業園區開發推動下及機場捷運、捷運環狀線通車，增加交通便利性，地價上漲。

排名第二的中和二八張工業區每坪均價約56.79萬元，原本即是科技資訊、電子零組件、生醫、光學製品製造、印刷的產業聚落，原有遠東世紀廣場之大型廠辦，近年新建廠辦陸續推出，加上既有國道3號、台64線及捷運環狀線通車，除用地滿足不同產業需求，亦增加設置企業總部的意願，地價較其他行政區高。

綜觀新北市近3年交易資料，工業用地需求考量因素，除產業屬性、聚集效應外，價格、區位、交通便利性亦為產(企)業主考量的因素，近年更因政府推動工業區都市更新、立體化政策，使得工業用地需求上升，另因可望提高工業用地使用強度，亦致價格上漲。